Sprzedaż domu obciążonego kredytem hipotecznym to sytuacja coraz częstsza – zwłaszcza gdy właściciel chce zmienić nieruchomość, spłacić zobowiązanie lub uniknąć problemów finansowych. Wbrew pozorom, sprzedaż domu z kredytem jest możliwa i legalna, ale wymaga ścisłej współpracy z bankiem, odpowiedniej dokumentacji i bezpiecznego rozliczenia transakcji. Poniżej znajdziesz kompleksowy przewodnik, jak przeprowadzić taką sprzedaż krok po kroku.
Na czym polega sprzedaż domu z kredytem?
Kredyt hipoteczny to zobowiązanie zabezpieczone wpisem hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości. Oznacza to, że dom formalnie należy do właściciela, ale jest obciążony prawem banku do egzekucji, jeśli kredyt nie zostanie spłacony.
Sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym polega na przeniesieniu własności na nowego nabywcę i jednoczesnym spłaceniu zadłużenia wobec banku – najczęściej z kwoty uzyskanej ze sprzedaży.
Po transakcji bank zwalnia hipotekę, a nowy właściciel nabywa nieruchomość bez obciążeń. Cały proces musi jednak zostać zrealizowany zgodnie z wymogami instytucji finansowej, co wymaga uzyskania stosownych zaświadczeń i zgód.
Krok po kroku: sprzedaż domu z kredytem hipotecznym
- Uzyskaj zaświadczenie o saldzie zadłużenia
- W pierwszej kolejności należy zwrócić się do banku z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o wysokości pozostałego zadłużenia wraz z numerem rachunku do wcześniejszej spłaty kredytu. Dokument ten jest podstawą do rozliczenia transakcji i wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
- Ustal formę rozliczenia z nabywcą
- Najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest przelew części ceny sprzedaży bezpośrednio do banku – w wysokości pozostałego zadłużenia. Pozostała część ceny trafia na konto sprzedającego. Dzięki temu bank otrzymuje pełną spłatę, a kupujący zyskuje gwarancję, że hipoteka zostanie wykreślona.
- Przygotuj dokumenty do aktu notarialnego
- Notariusz potrzebuje zaświadczenia z banku o kwocie do spłaty oraz oświadczenia o zgodzie banku na zwolnienie hipoteki po uregulowaniu długu. Te dokumenty są dołączane do aktu sprzedaży i późniejszego wniosku do sądu wieczystoksięgowego.
- Podpisz umowę przedwstępną (jeśli to konieczne)
- W przypadku gdy kupujący finansuje zakup kredytem, podpisuje się umowę przedwstępną określającą warunki spłaty i terminy. Umożliwia to bankowi kupującego ocenę ryzyka i przygotowanie decyzji kredytowej.
- Akt notarialny i rozliczenie płatności
- Podczas podpisywania aktu notarialnego notariusz wskazuje, jaka część ceny trafi do banku kredytującego sprzedawcę. Nabywca dokonuje płatności przelewem notarialnym lub bezpośrednio z kredytu hipotecznego swojego banku. Po otrzymaniu środków bank wystawia list mazalny, czyli zgodę na wykreślenie hipoteki.
- Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej
- Po spłacie kredytu i otrzymaniu listu mazalnego należy złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki. Dopiero wtedy nieruchomość jest całkowicie wolna od obciążeń.
Scenariusze sprzedaży domu z kredytem
| Scenariusz | Opis sytuacji | Rozwiązanie |
|---|---|---|
| Sprzedaż za gotówkę | Kupujący dysponuje własnymi środkami. | Proste rozliczenie: część ceny idzie do banku na spłatę kredytu, reszta dla sprzedającego. |
| Sprzedaż z kredytem kupującego | Kupujący również korzysta z finansowania bankowego. | Bank kupującego przelewa środki do banku sprzedającego; po spłacie wystawiany jest list mazalny. |
| Sprzedaż w trakcie opóźnień w spłacie | Sprzedający ma zaległości wobec banku lub wypowiedzianą umowę kredytu. | Możliwa sprzedaż w porozumieniu z bankiem – środki ze sprzedaży spłacają zaległość, by uniknąć egzekucji komorniczej. |
Rola banku w procesie sprzedaży
Bank ma kluczową rolę w procesie sprzedaży domu z kredytem. To on decyduje, na jakich warunkach zgodzi się na zwolnienie hipoteki. Zazwyczaj wymaga pełnej spłaty zadłużenia, choć w wyjątkowych przypadkach możliwa jest sprzedaż z przeniesieniem hipoteki na inną nieruchomość.
- Zaświadczenie o saldzie zadłużenia – pokazuje aktualny stan długu i rachunek techniczny do spłaty.
- List mazalny – dokument potwierdzający, że po spłacie kredytu bank nie ma roszczeń i wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki.
- Kontakt między bankami – jeśli kupujący korzysta z kredytu, banki kontaktują się między sobą, aby rozliczyć płatność bezpośrednio.
Bezpieczne rozliczenie transakcji
Najważniejszym elementem sprzedaży domu z kredytem jest bezpieczne rozliczenie środków. Aby uniknąć ryzyka, stosuje się mechanizmy kontrolujące przepływ pieniędzy:
- Przelew notarialny – pieniądze trafiają najpierw na rachunek notariusza i są przekazywane dalej dopiero po spełnieniu warunków umowy.
- Depozyt bankowy – środki są zdeponowane na rachunku banku do czasu wykreślenia hipoteki.
- Bezpośrednia płatność do banku – część ceny przelewana na rachunek kredytu hipotecznego.
Dzięki tym rozwiązaniom kupujący ma pewność, że dom zostanie „oczyszczony” z hipoteki, a sprzedający – że otrzyma pozostałą część należności po rozliczeniu z bankiem.
Podatki i koszty sprzedaży
- Podatek PIT – jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od nabycia, może powstać obowiązek podatkowy. Zwolnienie przysługuje, jeśli środki przeznaczone są na własne cele mieszkaniowe.
- Opłaty notarialne – zależne od wartości nieruchomości, pokrywane zazwyczaj przez kupującego, ale można ustalić inaczej.
- Opłata za wcześniejszą spłatę kredytu – niektóre banki pobierają prowizję, jeśli kredyt zostanie spłacony przed terminem (zazwyczaj do 3% pozostałego salda).
- Wpisy do księgi wieczystej – opłata sądowa za wykreślenie hipoteki (100 zł).
Najczęstsze błędy sprzedających
- Brak wcześniejszego kontaktu z bankiem – utrudnia przygotowanie dokumentów i wydłuża transakcję.
- Nieprecyzyjne ustalenia z kupującym co do rozliczeń – ryzyko braku płatności lub błędnych przelewów.
- Niedoszacowanie czasu potrzebnego na wykreślenie hipoteki.
- Brak profesjonalnej pomocy – przy sprzedaży domu z kredytem warto skorzystać z notariusza lub prawnika specjalizującego się w nieruchomościach.
