Sprzedaż mieszkania, w którym mieszka lokator, to częsty dylemat właścicieli nieruchomości. Wbrew pozorom jest to w pełni dopuszczalne przez prawo, choć wymaga znajomości kilku istotnych zasad. W artykule wyjaśniamy, jak wygląda sprzedaż mieszkania z lokatorem, jakie prawa przysługują najemcy, a także jak zabezpieczyć interesy sprzedającego i kupującego.
Podstawy prawne sprzedaży mieszkania z lokatorem
Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, sprzedaż nieruchomości nie powoduje automatycznego rozwiązania umowy najmu. Oznacza to, że nowy właściciel mieszkania wchodzi w miejsce poprzedniego jako wynajmujący, a umowa najmu nadal obowiązuje na dotychczasowych warunkach.
Odpowiadając wprost – tak, można sprzedać mieszkanie z lokatorem. Nabywca staje się jednak stroną istniejącej umowy i przejmuje związane z nią prawa oraz obowiązki.
Sprzedający nie ma obowiązku uzyskiwania zgody lokatora na sprzedaż, ale powinien go poinformować o zmianie właściciela i przekazać nowemu nabywcy wszelkie dokumenty związane z najmem.
Rodzaje lokatorów a możliwość sprzedaży mieszkania
Kluczowe znaczenie ma status prawny osoby zajmującej lokal. Od tego zależy, jak wygląda sprzedaż i jakie obowiązki mają strony.
| Rodzaj lokatora | Podstawa prawna zamieszkania | Skutki sprzedaży mieszkania |
|---|---|---|
| Najemca z umową na czas określony | Umowa zawarta pisemnie na określony czas (np. 12 miesięcy) | Nowy właściciel przejmuje obowiązki wynajmującego do końca trwania umowy. |
| Najemca z umową na czas nieokreślony | Brak daty zakończenia najmu, możliwe wypowiedzenie z zachowaniem terminów ustawowych | Nowy właściciel może wypowiedzieć umowę zgodnie z przepisami o ochronie praw lokatorów. |
| Lokator bez tytułu prawnego | Osoba zajmująca lokal bez umowy, po wygaśnięciu najmu lub eksmisji | Mieszkanie można sprzedać, ale nabywca musi sam przeprowadzić procedurę eksmisyjną. |
| Osoba z prawem dożywocia | Prawo osobiste wpisane do księgi wieczystej | Sprzedaż możliwa tylko z zachowaniem prawa dożywocia – nowy właściciel musi je respektować. |
Jak wygląda procedura sprzedaży mieszkania z lokatorem?
- Analiza umowy najmu lub stanu prawnego lokaluSprzedający powinien sprawdzić, czy obowiązuje umowa najmu i jakie zawiera zapisy – w tym okres wypowiedzenia i możliwość wcześniejszego rozwiązania.
- Przygotowanie oferty sprzedażyW ogłoszeniu warto wskazać, że mieszkanie jest zajęte przez lokatora – to kluczowa informacja dla potencjalnych nabywców.
- Kontakt z nabywcąKupującym może być osoba prywatna lub firma inwestycyjna specjalizująca się w wykupie mieszkań z lokatorami.
- Podpisanie aktu notarialnegoSprzedaż odbywa się w standardowy sposób – w formie aktu notarialnego. W dokumencie warto wskazać, że nieruchomość jest zajęta i obowiązuje umowa najmu.
- Przekazanie informacji lokatorowiPo sprzedaży sprzedający powinien pisemnie poinformować lokatora o zmianie właściciela i przekazać dane kontaktowe nowego wynajmującego.
Prawa i obowiązki nowego właściciela
Nowy właściciel nieruchomości wchodzi w miejsce poprzedniego wynajmującego, co oznacza, że:
- jest uprawniony do pobierania czynszu,
- musi przestrzegać warunków umowy najmu,
- nie może samowolnie usunąć lokatora,
- ma prawo wypowiedzieć umowę najmu zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów.
W praktyce kupujący mieszkanie z lokatorem powinien być świadomy, że nie nabędzie lokalu „wolnego”, dopóki obowiązuje umowa najmu lub lokator nie zostanie prawnie zobowiązany do wyprowadzki.
Sprzedaż mieszkania z lokatorem a firmy inwestycyjne
W Polsce działa coraz więcej firm specjalizujących się w skupie mieszkań z lokatorami. Takie przedsiębiorstwa kupują nieruchomości z obniżoną ceną, przejmując ryzyko związane z obecnością lokatorów.
Dla właścicieli to często jedyny sposób, by szybko sprzedać mieszkanie i uniknąć długotrwałych postępowań eksmisyjnych. Firmy te oferują gotówkę w krótkim czasie, najczęściej po wycenie i analizie dokumentów.
Należy jednak zachować ostrożność i zweryfikować:
- wiarygodność firmy (KRS, NIP, doświadczenie na rynku),
- realną wartość proponowanej ceny – często jest niższa o 30–50% od rynkowej,
- zapisy umowy notarialnej – zwłaszcza w zakresie terminów i formy płatności.
Jak bezpiecznie przeprowadzić sprzedaż mieszkania z lokatorem?
- Dokładnie przeanalizuj umowę najmu lub dokumenty dotyczące tytułu prawnego lokatora.
- Przygotuj oświadczenie o stanie prawnym lokalu do aktu notarialnego.
- Jeśli lokator nie ma tytułu prawnego – poinformuj kupującego o ryzykach związanych z eksmisją.
- Wybierz notariusza z doświadczeniem w transakcjach dotyczących lokali zajętych.
- Zachowaj pełną transparentność wobec kupującego – zatajenie obecności lokatora może prowadzić do roszczeń cywilnych.
Korzyści i ograniczenia sprzedaży mieszkania z lokatorem
Korzyści
- Możliwość szybkiej sprzedaży nieruchomości mimo obecności lokatora.
- Otrzymanie środków finansowych bez konieczności prowadzenia postępowania eksmisyjnego.
- Rozwiązanie problemów z nieuczciwymi najemcami.
Ograniczenia
- Niższa cena sprzedaży w porównaniu do mieszkania wolnego od lokatorów.
- Ograniczona grupa potencjalnych nabywców.
- Ryzyko konfliktów z lokatorami po zmianie właściciela.
Właściciele, którzy nie chcą czekać na zakończenie umowy najmu lub proces eksmisji, mogą skorzystać z oferty firm zajmujących się skupem mieszkań z lokatorami. Należy jednak pamiętać, że wygoda szybkiej sprzedaży wiąże się z niższą ceną nieruchomości.
Ostatecznie wszystko sprowadza się do wyboru między czasem a wartością – sprzedaż z lokatorem jest możliwa, ale wymaga świadomej decyzji i odpowiedniego zabezpieczenia interesów obu stron.
