Skup mieszkań ze służebnością – czy warto?

Służebność w nieruchomości to obciążenie, które może znacznie komplikować proces sprzedaży. Mieszkanie, w którym ktoś ma prawo użytkowania lub mieszkania (służebność osobista), rzadziej znajduje zainteresowanie kupujących na rynku otwartym. W takich przypadkach firmy skupujące nieruchomości oferują alternatywę — zakup obciążonych lokali z przejęciem praw i obowiązków związanych ze służebnością. Poniżej omawiamy, kiedy taka opcja ma sens, jakie zagrożenia należy brać pod uwagę oraz jak rozsądnie podjąć decyzję.

Jak działa sprzedaż mieszkania ze służebnością do skupu?

W pierwszym kroku, skup nieruchomości analizuje dokumentację — akt notarialny ustanawiający służebność, wpisy w księdze wieczystej i charakter uprawnień służebnika. Na tej podstawie firma dokonuje dwustopniowej wyceny: najpierw — wartość rynkowa mieszkania bez obciążenia, a następnie — wartość, którą należy odjąć z tytułu służebności. Na przykład u firmy GRB-Nieruchomości odnotowuje się, że mieszkania ze służebnością mogą być kupowane w przedziale od 20 % do 50 % wartości rynkowej. 

Jeśli oferta zostanie zaakceptowana, następny etap to sporządzenie aktu notarialnego, w którym ujęte będą prawa i obowiązki wynikające ze służebności — ten dokument jest kluczowy, aby zabezpieczyć prawa obu stron. Często stosowanym rozwiązaniem jest także depozyt notarialny lub warunkowe płatności, by zabezpieczyć wykonanie zobowiązań służebnika po transakcji.

Zalety sprzedaży przez skup

Decyzja o sprzedaży przez skup ma sens zwłaszcza wtedy, gdy tradycyjna sprzedaż nie przynosi rezultatów lub generuje wysokie koszty. Kluczowe korzyści to:

• Szybkość – transakcję można przeprowadzić w krótszym czasie niż na otwartym rynku.
• Eliminacja ryzyka odmowy kupna – skup bierze na siebie akceptację obciążenia prawnego.
• Obsługa formalności – często skup zajmuje się przygotowaniem dokumentów, weryfikacją służebności i negocjacjami.
• Pewność rozliczeń – dzięki transakcji notarialnej i zapisom w akcie minimalizowane są późniejsze konflikty dotyczące praw służebnika.

Wady i wyzwania, które trzeba rozważyć

Mimo korzyści, sprzedaż mieszkania ze służebnością do skupu wiąże się z kompromisami:

• Niższa cena – z tytułu ryzyka i ograniczeń użyteczności mieszkania, oferta będzie znacznie poniżej wartości rynkowej. 
• Trudność w wycenie – wiek służebnika, zakres korzystania czy zapisy umowy wpływają bardzo silnie na końcową ofertę.
• Ograniczone zainteresowanie — wielu kupujących nie chce przejmować prawa służebności, co zmniejsza konkurencję ofertową.
• Ryzyko niedoprecyzowania umowy — niedokładne zapisy co do obowiązków mogą prowadzić do sporów po zakupie.

Kiedy warto rozważyć skup mieszkań ze służebnością?

Rozsądnym rozwiązaniem może być skup, gdy:

• Nie udaje Ci się znaleźć kupca mimo prób sprzedaży klasycznej.
• Służebność jest trwała, a zakres świadczeń dla służebnika wysoki.
• Potrzebujesz szybkiego dostępu do środków finansowych.
• Nie chcesz angażować się w długie negocjacje lub spory prawne z kupującymi.

Jak zwiększyć szansę na lepszą ofertę?

Aby uzyskać korzystniejszą ofertę od skupu, warto:

• Dokładnie przygotować dokumentację — zwłaszcza akt ustanawiający służebność i wpisy w KW.
• Znacząco określić zakres praw służebnika — im mniej ograniczeń, tym mniejsze ryzyko.
• Rozpatrzyć negocjację zmiany umowy służebności lub częściowe ograniczenie praw, jeśli to możliwe.
• Zapewnić klarowne zapisy w akcie notarialnym co do obowiązków i sankcji przy niewykonaniu świadczeń.

Czy warto?

Skup mieszkań ze służebnością to rozwiązanie, które ma sens w określonych warunkach — zwłaszcza gdy tradycyjna sprzedaż napotyka zbyt duże bariery rynkowe. Choć cena będzie zazwyczaj niższa niż przy wolnej nieruchomości, zyskujesz szybkość, prostotę i bezpieczeństwo transakcji. Jeśli zależy Ci na szybkim zamknięciu sprawy i uniknięciu nieruchomości „z problemem” — skup może być rozsądną opcją. Przed podjęciem decyzji warto jednak skonsultować ofertę z prawnikiem lub rzeczoznawcą oraz porównać kilka propozycji od różnych firm.