Sprzedaż mieszkania z lokatorami to temat, który od lat budzi wiele pytań i wątpliwości. Obecność najemców – zwłaszcza tych objętych ochroną praw lokatorskich, posiadających umowy na czas nieokreślony lub zalegających z opłatami – znacząco utrudnia przeprowadzenie tradycyjnej transakcji. Wielu potencjalnych kupujących rezygnuje już na starcie, a banki niechętnie udzielają kredytów na lokale z obciążeniem lokatorskim. W tej sytuacji alternatywą staje się skup mieszkań z lokatorami, czyli sprzedaż nieruchomości firmie specjalizującej się w przejmowaniu takich lokali.
W poniższym artykule wyjaśniamy, jakie są fakty dotyczące sprzedaży mieszkań z lokatorami, jak wyglądają przepisy, które regulują ten proces, oraz kiedy skup może być najlepszym rozwiązaniem.
Dlaczego mieszkania z lokatorami są trudne do sprzedaży?
Na rynku wtórnym mieszkania zamieszkane są postrzegane jako obarczone ryzykiem – zarówno dla kupujących, jak i dla instytucji finansujących. Wynika to z kilku kluczowych czynników:
- Ochrona praw lokatorów – ustawa uniemożliwia szybkie wypowiedzenie umowy najmu.
- Brak możliwości swobodnego korzystania z lokalu – nowy właściciel nie może wprowadzić się od razu.
- Zadłużenie najemców wobec spółdzielni – odstrasza kupujących prywatnych.
- Umowy na czas nieokreślony – często ograniczają możliwość zmiany warunków najmu.
- Niestandardowe relacje lokatorskie – lokatorzy mogą być zameldowani, ale bez formalnej umowy.
To wszystko powoduje, że właściciele takich mieszkań często stoją przed problemem: jak sprzedać lokal, skoro większość kupujących oczekuje pustej, wolnej nieruchomości?
Odpowiedzią na to jest skup nieruchomości z lokatorami, który eliminuje praktycznie wszystkie powyższe bariery.
Jakie przepisy regulują sprzedaż mieszkania z lokatorami?
Sprzedaż lokalu z najemcami regulują przede wszystkim:
- Kodeks Cywilny (art. 678) – nowy właściciel wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego.
- Ustawa o ochronie praw lokatorów – określa, kogo można eksmitować, a kogo nie.
- Kodeks postępowania cywilnego – procedura eksmisyjna.
Kluczowy jest art. 678 KC, który stanowi, że po sprzedaży mieszkania obowiązuje ta sama umowa najmu, którą zawarł poprzedni właściciel. Oznacza to, że nowy nabywca nie może dowolnie zakończyć najmu lub zmienić jego warunków.
Dodatkowo ustawa o ochronie praw lokatorów wprowadza kategorię osób szczególnie chronionych – wobec których eksmisja jest szczególnie utrudniona (np. osoby niepełnosprawne, rodziny z dziećmi, seniorzy 75+). Dla kupującego oznacza to ryzyko długotrwałego procesu.
Właśnie dlatego to firmy zajmujące się profesjonalnym skupem mieszkań z lokatorami są zazwyczaj jedynymi, które realnie chcą nabywać takie lokale.
Skup mieszkań z lokatorami – co obejmuje?
Skup nieruchomości kupuje lokale niezależnie od sytuacji lokatorskiej. W praktyce oznacza to, że firma może nabyć mieszkanie:
- z lokatorami posiadającymi umowę najmu (czas określony lub nieokreślony),
- z lokatorami bez umowy – np. rodziną zamieszkującą od wielu lat,
- z osobami zameldowanymi na stałe,
- z lokatorami zadłużonymi,
- w trakcie postępowania eksmisyjnego,
- z najemcami chronionymi,
- w złym stanie technicznym,
- ze skomplikowaną sytuacją prawną (udziały, współwłasność, spadek).
Właściciel nie musi kontaktować się z lokatorami ani informować ich wcześniej o planowanej sprzedaży. Obowiązek poinformowania najemców powstaje dopiero po przeniesieniu własności.
Jak wygląda procedura skupu mieszkania z lokatorami?
Proces sprzedaży mieszkania z lokatorami jest uproszczony i nie wymaga angażowania najemców. Oto najczęstszy przebieg:
1. Zgłoszenie nieruchomości
Właściciel kontaktuje się z firmą skupującą i przekazuje podstawowe informacje. W tym etapie nie trzeba udostępniać mieszkania lokatorom.
2. Wstępna analiza prawna
Firma prosi o dokumenty, np.:
- umowy najmu,
- dane z księgi wieczystej,
- informacje o zadłużeniu,
- stan prawny lokatorów.
3. Oględziny mieszkania
Najczęściej odbywają się tylko raz – krótkie i dyskretne. W wielu przypadkach możliwa jest nawet wycena bez oględzin, na podstawie opisów i dokumentów.
4. Oferta zakupu
Po analizie firma przedstawia ostateczną ofertę. Jest to oferta pewna, bez ryzyka odmowy kredytu (skup kupuje za gotówkę).
5. Przygotowanie dokumentów
Skup przejmuje na siebie zebranie potrzebnych dokumentów i współpracę z notariuszem.
6. Akt notarialny i wypłata środków
Sprzedaż odbywa się u notariusza. Właściciel otrzymuje środki:
- gotówką,
- przelewem natychmiastowym,
- depozytem notarialnym (na życzenie).
Dopiero po tym etapie firma informuje lokatorów o zmianie właściciela.
Skup mieszkań z lokatorami a sprzedaż tradycyjna – porównanie
| Element | Sprzedaż tradycyjna | Skup mieszkań z lokatorami |
|---|---|---|
| Zainteresowanie kupujących | bardzo niskie | wysokie – firmy specjalizują się w takich transakcjach |
| Czas sprzedaży | od kilku miesięcy do lat | 1–7 dni |
| Komplikacje prawne | trudne do samodzielnego rozwiązania | rozwiązane przez skup |
| Prezentacje mieszkania | wielokrotne, wymagające zgody lokatorów | zwykle jedna lub żadna |
| Ryzyko braku finalizacji | wysokie (odmowa kredytu) | zerowe – zakup za gotówkę |
| Kontakt z lokatorami | często konieczny | nie wymagany |
Kiedy skup mieszkań z lokatorami to najlepsze rozwiązanie?
Skup jest szczególnie opłacalny w sytuacjach, gdy:
- lokatorzy mają trudną sytuację prawną lub objęci są ochroną,
- występują zaległości czynszowe,
- mieszkanie jest od dawna problemem rodzinnym lub inwestycyjnym,
- właściciel nie ma czasu lub sił, aby samodzielnie radzić sobie z najemcami,
- chce sprzedać mieszkanie w krótkim czasie,
- mieszka za granicą lub poza miastem,
- lokatorzy nie wpuszczają potencjalnych kupujących.
Dla wielu właścicieli skup to sposób na szybkie zakończenie problematycznej sytuacji bez angażowania lokatorów i bez ryzyka przeciągania się sprzedaży.
FAQ – najczęstsze pytania
Czy mogę sprzedać mieszkanie z lokatorem, który nie płaci?
Tak. Skup kupuje również mieszkania z dużym zadłużeniem wobec spółdzielni lub wspólnoty.
Czy muszę poinformować lokatorów przed sprzedażą?
Nie. Informacja przekazywana jest dopiero po podpisaniu aktu notarialnego.
Czy skup kupi mieszkanie z lokatorem objętym ochroną?
Tak. Ochrona lokatorska nie stanowi przeszkody – to skup odpowiada za dalsze postępowanie.
Ile trwa sprzedaż mieszkania z lokatorami?
Zwykle od 24 godzin do kilku dni, w zależności od dokumentacji.
Czy lokator może zablokować sprzedaż?
Nie. Najemca nie ma prawa uniemożliwić właścicielowi sprzedaży mieszkania.
Czy stan mieszkania ma znaczenie?
Nie. Lokale kupowane są w każdym stanie technicznym i prawnym.
Skup mieszkań z lokatorami to realne rozwiązanie dla właścicieli, którzy chcą szybko i bez komplikacji sprzedać lokal obciążony najmem, zadłużony lub zamieszkały przez osoby objęte ochroną. Dzięki temu można w krótkim czasie uporządkować sytuację, otrzymać gotówkę i zakończyć problematyczne zarządzanie mieszkaniem.
To jedna z najskuteczniejszych metod sprzedaży nieruchomości, które na rynku tradycyjnym praktycznie nie znajdują kupców.
