Sprzedaż kamienicy z lokatorami to jeden z najbardziej wymagających procesów na rynku nieruchomości. Obecność najemców, często różne formy umów, zróżnicowane prawa lokatorskie oraz konieczność zachowania procedur czynią tradycyjną sprzedaż skomplikowaną, czasochłonną i obarczoną ryzykiem. Dlatego coraz większa liczba właścicieli decyduje się na skup kamienic z lokatorami – usługę, którą oferują firmy wyspecjalizowane w przejmowaniu i prowadzeniu nieruchomości wielorodzinnych.
Dzięki temu właściciel nie musi prowadzić rozmów z najemcami, mierzyć się z problemami prawnymi czy przygotowywać kamienicy do sprzedaży. Firma skupująca przejmuje budynek w takim stanie, w jakim jest, wraz z pełną strukturą najmu. Poniżej krok po kroku wyjaśniamy, jak wygląda procedura skupu kamienic z lokatorami.
Dlaczego sprzedaż kamienicy z lokatorami jest trudna?
Kupno i sprzedaż kamienic różni się od standardowych transakcji dotyczących pojedynczych mieszkań. Kluczowym czynnikiem są obowiązujące prawa lokatorskie oraz fakt, że najemcy często mają różny status prawny.
Najczęstsze wyzwania to:
- umowy najmu bezterminowe, których nie można wypowiedzieć dowolnie,
- najmcy chronieni – osoby w wieku emerytalnym, niepełnosprawne, rodziny z dziećmi,
- najemcy zadłużeni, zalegający z opłatami,
- brak zgody lokatorów na prezentacje i wizyty kupujących,
- konieczność udostępnienia umów i dokumentacji wielu osobom przy sprzedaży tradycyjnej,
- ryzyko odmowy kredytu przez kupujących w banku (kamienice z lokatorami to obiekt podwyższonego ryzyka).
To wszystko sprawia, że sprzedaż kamienicy na wolnym rynku jest często bardzo trudna, a czasem wręcz niemożliwa. Dlatego właściciele coraz częściej kierują swoją uwagę w stronę skupu nieruchomości, gdzie proces jest jasny, szybki i nie wymaga intensywnego angażowania lokatorów.
Skup kamienic z lokatorami – na czym polega?
Firmy zajmujące się skupem kamienic kupują nieruchomości w całości, wraz z lokatorami, niezależnie od ich liczby, rodzaju umów czy statusu prawnego. Oznacza to, że właściciel nie musi rozwiązywać kwestii najmu ani prowadzić negocjacji z mieszkańcami budynku.
Skupowane są m.in.:
- kamienice z najmem komunalnym lub socjalnym,
- kamienice z najemcami zadłużonymi,
- kamienice w złym stanie technicznym,
- kamienice z nieuregulowanym stanem prawnym,
- budynki z niejednolitym statusem lokali (współwłasność, udziały),
- kamienice wymagające remontu,
- nieruchomości w trakcie postępowań administracyjnych.
Kluczowe jest to, że firma przejmuje również problemy związane z najemcami, a właściciel nie odpowiada za ich późniejszą obsługę.
Procedura skupu kamienicy z lokatorami – krok po kroku
Krok 1: Kontakt i przekazanie podstawowych informacji
Właściciel kontaktuje się ze skupem i przedstawia ogólne informacje o nieruchomości:
- adres kamienicy,
- liczba lokali,
- stan techniczny budynku,
- typy umów najmu,
- informacja o zadłużeniach lub mandatach,
- status prawny nieruchomości (pełna własność, udziały, współwłasność).
Krok 2: Analiza prawna i weryfikacja dokumentów
Skup przeprowadza szczegółowy audyt dokumentacji, który obejmuje:
- księgę wieczystą,
- umowy najmu lokatorów,
- dokumenty konserwatorskie (jeśli kamienica jest zabytkiem),
- zaświadczenia ze wspólnoty lub urzędu miasta,
- informacje o zadłużeniach i zobowiązaniach.
Właściciel nie musi kompletować wszystkiego sam – firmy skupujące przejmują znaczną część formalności.
Krok 3: Oględziny kamienicy
Przedstawiciel skupu odwiedza nieruchomość, aby ocenić:
- faktyczny stan techniczny budynku,
- stan części wspólnych (klatka schodowa, dach, piwnice),
- zajętość lokali,
- użytkowanie mieszkań przez lokatorów,
- możliwości inwestycyjne budynku.
Co ważne: nie ma konieczności wprowadzania lokatorów w proces prezentacji osobom trzecim. Oględziny są szybkie i bardzo dyskretne.
Krok 4: Przedstawienie oferty zakupu
Po analizie prawnej, technicznej i finansowej skup przedstawia właścicielowi konkretną ofertę cenową. W przeciwieństwie do sprzedaży tradycyjnej:
- nie ma ryzyka odmowy kredytu przez kupującego,
- oferta jest wiążąca,
- nie ma wieloetapowych negocjacji,
- decyzja zapada w ciągu kilku dni.
Krok 5: Uzgodnienie dokumentów
Firma przejmuje na siebie większość formalności, w tym:
- sprawdzenie zgodności danych,
- pozyskanie zaświadczeń,
- ustalenie dokumentów wymaganych do aktu,
- kontakt z urzędami lub konserwatorem zabytków (jeśli dotyczy).
Krok 6: Podpisanie aktu notarialnego
Sprzedaż odbywa się w kancelarii notarialnej. Właściciel otrzymuje:
- pełną kwotę w dniu podpisania aktu (gotówką lub przelewem),
- potwierdzenie zakończenia transakcji,
- dokument potwierdzający przeniesienie własności.
Lokatorzy są informowani o zmianie właściciela dopiero po finalizacji – zgodnie z wymogami prawa.
Jakie obowiązki przejmuje skup kamienic?
Po zakupie kamienicy firma przejmuje wszystkie obowiązki, które dotąd spoczywały na właścicielu:
- obsługę najmu i kontakt z lokatorami,
- rozwiązania umów najmu, jeśli są ku temu podstawy prawne,
- egzekwowanie płatności,
- zarządzanie budynkiem,
- ewentualne działania remontowe,
- uregulowanie spraw prawnych (udziały, spadki, roszczenia).
Dla właściciela oznacza to całkowite uwolnienie się od obowiązków i ryzyka związanego z prowadzeniem kamienicy.
Skup kamienic z lokatorami – największe korzyści
- Szybka finalizacja – często w 7–14 dni.
- Brak konieczności kontaktu z lokatorami.
- Przejęcie problemów prawnych i finansowych.
- Zero inwestycji w remonty.
- Brak prezentacji nieruchomości różnym kupującym.
- Pewność sprzedaży – firma kupuje za gotówkę.
- Dyskrecja – lokatorzy dowiadują się dopiero po transakcji.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy skup kupi kamienicę z lokatorami zadłużonymi?
Tak. Firmy skupujące przejmują kamienice niezależnie od zadłużeń, a kwestie windykacyjne prowadzą już po zakupie.
Czy trzeba przedstawiać lokatorom ofertę sprzedaży?
Nie. Lokatorzy nie muszą brać udziału w procesie, a informowani są dopiero po podpisaniu aktu notarialnego.
Czy stan techniczny kamienicy ma znaczenie?
Skupuje się zarówno kamienice w złym stanie, jak i te wymagające generalnego remontu.
Czy można sprzedać kamienicę z częściową dokumentacją?
Tak. Skup pomaga uzupełnić dokumenty, a czasem przejmuje proces regulowania stanu prawnego.
Jak szybko mogę otrzymać pieniądze?
W dniu podpisania aktu notarialnego – przelewem lub gotówką.
Czy można sprzedać udział w kamienicy?
Tak. Firmy skupujące często kupują również udziały lub współwłasność.
Skup kamienic z lokatorami to rozwiązanie skierowane do właścicieli, którzy chcą szybko i bezproblemowo sprzedać nieruchomość wymagającą specjalistycznej obsługi. Firmy skupujące przejmują zarówno budynek, jak i związane z nim obowiązki – od najmu, przez zaległości, po formalności prawne. Dzięki temu właściciel może w krótkim czasie zamknąć transakcję, otrzymać środki i zakończyć proces bez stresu oraz obciążających procedur.
To jedna z najszybszych i najbezpieczniejszych metod sprzedaży kamienicy, szczególnie w przypadku nieruchomości problematycznych lub trudnych do zarządzania.
