Rynek nieruchomości w Polsce obejmuje nie tylko standardowe transakcje sprzedaży mieszkań wolnych od osób trzecich, ale również sprzedaż lokali, w których nadal mieszkają lokatorzy. Tego typu nieruchomości są trudne do sprzedaży osobom prywatnym, dlatego powstały wyspecjalizowane firmy zajmujące się zakupem mieszkań z lokatorami. Jak działają, jakie są ich modele biznesowe i co to oznacza dla właścicieli i najemców – o tym w poniższym artykule.
Na czym polega zakup mieszkania z lokatorami?
Mieszkanie z lokatorami to nieruchomość, która jest zajęta przez osoby trzecie – najczęściej na podstawie umowy najmu, użyczenia lub bez tytułu prawnego (np. lokatorzy po zakończonej umowie, byli właściciele po egzekucji).
Dla prywatnych kupujących takie mieszkania są nieatrakcyjne z uwagi na ograniczony dostęp i ryzyko prawne. Dla firm inwestycyjnych stanowią natomiast szansę na zakup po obniżonej cenie i przejęcie nieruchomości w dłuższym horyzoncie.
Dlaczego właściciele sprzedają mieszkania z lokatorami?
- Lokator nie płaci czynszu, a eksmisja jest długotrwała i kosztowna.
- Mieszkanie jest po wyroku eksmisyjnym, ale gmina nie zapewniła lokalu zastępczego.
- Właściciel odziedziczył mieszkanie z „trudnym” lokatorem i nie chce prowadzić sporów.
- Potrzebuje szybko gotówki, a sprzedaż na wolnym rynku jest niemożliwa.
- Mieszkanie jest zadłużone lub obciążone roszczeniami.
Dla takich przypadków powstały firmy, które specjalizują się w przejmowaniu mieszkań z lokatorami, rozwiązując problem właściciela i biorąc na siebie ryzyko prawne.
Model działania firm kupujących mieszkania z lokatorami
Firmy tego typu funkcjonują na pograniczu rynku nieruchomości i windykacji. Ich celem jest zakup nieruchomości z obciążeniami osobowymi (czyli z zamieszkującymi lokatorami) w cenie niższej od rynkowej i późniejsze doprowadzenie do odzyskania pełnej wartości mieszkania.
| Etap | Opis działań | Cel |
|---|---|---|
| 1. Analiza stanu prawnego | Weryfikacja tytułów prawnych lokatorów, decyzji o eksmisji, orzeczeń sądowych, wpisów w księdze wieczystej. | Ocena ryzyka inwestycji i szans na odzyskanie lokalu. |
| 2. Wycena mieszkania | Ustalana jest wartość rynkowa nieruchomości wolnej od lokatorów oraz realna wartość w obecnym stanie (zajętym). | Ustalenie ceny zakupu z dyskontem. |
| 3. Zakup nieruchomości | Firma kupuje mieszkanie od właściciela, przejmując prawo własności wraz z obowiązującymi umowami i ryzykami. | Szybka transakcja, gotówka dla sprzedającego. |
| 4. Rozwiązanie sytuacji lokatorów | Negocjacje, mediacje, ugody, czasem działania sądowe lub administracyjne w celu odzyskania lokalu. | Odzyskanie nieruchomości do swobodnego obrotu. |
| 5. Sprzedaż lub wynajem po odzyskaniu | Po uporządkowaniu sytuacji prawnej mieszkanie jest remontowane i sprzedawane lub wynajmowane. | Uzyskanie zysku z inwestycji. |
Źródło zysku i ryzyka inwestora
Zysk firm kupujących mieszkania z lokatorami wynika z dysproporcji między ceną zakupu a wartością rynkową lokalu po jego „uwolnieniu”. Różnica ta może sięgać 30–60%, w zależności od skali problemu i lokalizacji.
Główne ryzyka ponosi inwestor:
- Lokator ma tytuł prawny trudny do rozwiązania (np. dożywocie, umowa najmu na czas nieokreślony).
- Proces eksmisyjny przeciąga się przez wiele lat.
- Gmina nie realizuje obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego.
- Mieszkanie wymaga dużego remontu po odzyskaniu.
Firmy inwestycyjne przyjmują te ryzyka w zamian za możliwość uzyskania wysokiego zwrotu po uporządkowaniu stanu prawnego i technicznego lokalu.
Jak wygląda sprzedaż mieszkania z lokatorem w praktyce?
- Właściciel kontaktuje się z firmą – przedstawia sytuację, stan prawny i przybliżoną wartość mieszkania.
- Firma analizuje dokumenty – w tym umowy najmu, wyroki, zaległości, dane z księgi wieczystej.
- Wycena i oferta – przedstawiana jest kwota zakupu, często niższa o 30–50% od ceny rynkowej.
- Podpisanie aktu notarialnego – sprzedaż odbywa się w formie aktu notarialnego; firma staje się nowym właścicielem.
- Rozwiązanie sytuacji lokatorów – negocjacje ugodowe, pomoc w relokacji, ewentualnie eksmisja sądowa.
Typy lokatorów w takich transakcjach
| Typ lokatora | Charakterystyka | Postępowanie inwestora |
|---|---|---|
| Najemca z umową | Osoba wynajmująca lokal na podstawie umowy najmu; często z możliwością wypowiedzenia. | Renegocjacja lub wypowiedzenie umowy zgodnie z prawem. |
| Lokator bez tytułu prawnego | Osoba, która zajmuje lokal bez umowy (np. po wygaśnięciu najmu, eksmisji, darowiźnie). | Wezwanie do opuszczenia lokalu, ewentualna eksmisja sądowa. |
| Były właściciel po egzekucji | Osoba, która utraciła własność w drodze licytacji komorniczej, ale nadal zamieszkuje lokal. | Postępowanie o opróżnienie lokalu i wniosek o lokal socjalny (jeśli przysługuje). |
| Osoba z prawem dożywocia | Osoba mająca zapisane w akcie notarialnym prawo do zamieszkiwania do końca życia. | Prawo chronione – inwestor nie może jej usunąć, może jedynie negocjować wykup prawa. |
Korzyści dla sprzedającego
- Szybka sprzedaż nieruchomości, która byłaby niesprzedawalna na wolnym rynku.
- Otrzymanie gotówki w krótkim czasie (zazwyczaj do kilku dni).
- Brak konieczności prowadzenia spraw sądowych z lokatorami.
- Uregulowanie długów wobec wspólnoty lub banku z uzyskanych środków.
Ryzyka i ograniczenia
- Niższa cena sprzedaży – rekompensata za ryzyko ponoszone przez inwestora.
- Brak wpływu na sposób dalszego postępowania z lokatorami (firma decyduje po zakupie).
- Ryzyko wyboru nierzetelnej firmy – konieczna weryfikacja kontrahenta i warunków umowy.
Jak rozpoznać rzetelną firmę kupującą mieszkania z lokatorami?
- Firma posiada wpis do KRS/CEIDG i widoczny adres działalności.
- Podaje pełne dane identyfikacyjne w umowie i ofercie.
- Nie żąda zaliczek ani podpisania pełnomocnictw in blanco.
- Oferuje rozliczenie przy notariuszu i przelew notarialny.
- Udostępnia referencje lub przykładowe realizacje.
Dla sprzedającego to szansa na uzyskanie środków i uwolnienie się od kłopotliwego lokalu, a dla inwestora – potencjalnie wysoki zysk po „uwolnieniu” nieruchomości. Warunkiem powodzenia takiej transakcji jest jednak przejrzystość, uczciwe warunki i profesjonalna obsługa notarialna.
