Współwłasność mieszkania a jego sprzedaż

Posiadacze nieruchomości lub udziałów w niej, niekiedy chcą sprzedać swoją własność. Niewątpliwie według prawa mają taką możliwość. Jednak czy zawsze i czym w ogóle jest sprzedaż udziałów w nieruchomości?

Oznaczenie współwłasności nieruchomości wymaga doprecyzowania tego terminu, a także określenia o jaki ich rodzaj chodzi. Na jakiej zasadzie dokonano tego podziału? A także czy współwłaściciel wyraził zgodę na transakcję? Każde z zaznaczonych zagadnień zostanie doprecyzowane i szczegółowo omówione w dalszej części tekstu.

Czym są udziały we współwłasności?

Jak rozumieć, że współwłaściciele posiadają określony udział? Niezwykle ważną kwestią jest zrozumienie pojęcia, czym w ogóle jest współwłasność w nieruchomości. Przepisy prawa ustanowiły taką konstrukcję, jako wskazanie, że dany obiekt ma przynajmniej dwóch właścicieli. Pokazuje to, że istnieją dwa rodzaje współwłasności:

• współwłasność ułamkowa nieruchomości,
• współwłasność łączna nieruchomości.

Pierwszy z wymienionych rodzajów takiego podziału rzeczy wspólnej, często powstaje w wyniku spadku. Wtedy to poszczególni spadkobiercy otrzymują np. 1/3 lub 3/4 udziałów we współwłasności (współwłaściciele posiadają określony udział). Inna sytuacja ma miejsce, gdy istnieje współwłasność łączna. W takim przypadku każdy z właścicieli ma takie same prawa do lokalu i nie może rozporządzać nim bez zgody współwłaściciela.

Z pewnością udział nieruchomości wspólnej łączonej ma inną moc prawną aniżeli ułamkowe udziały współwłaścicieli. Niemniej jednak sprzedaż posiadanego udziału jest możliwa w obu przypadkach po spełnieniu określonych wymagań. Jakich? Odpowiedź na to pytanie, jak i pomocy udzieli nam skup udziałów nieruchomości. Warto jedna zorientować się na lokalnym rynku i poszukać takiego, który posiada dobre rekomendacje.

Transakcja sprzedaż udziałów bez zgody współwłaściciela

Zatem, czy możliwa jest sprzedaż udziałów bez zgody współwłaściciela? W każdej sytuacji sprzedaż współwłasności mieszkania będzie zależeć od jej rodzaju. Zbycie nieruchomości bez zgody współwłaściciela, możliwe jest jedynie w przypadku współwłasności ułamkowej. Jednak w każdej sytuacji pozostali udziałowcy dowiedzą się o ich zbyciu. Nastąpi to po sfinalizowaniu transakcji, gdy będzie sporządzany nowy akt notarialny, uwzględniający zaistniałe zmiany.

W takim wypadku ich posiadacz wie, jaką częścią własności zarządza. Dzieje się tak, ponieważ dokument na mocy, którego nimi dysponuje, wskazuje o jakiej części nieruchomości mowa. Z założenia np. w wypadku spadku, każdy ze spadkobierców otrzymuje taki sam udział procentowy. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy istnieją jakieś uwagi i udziały zostały zapisane w inny sposób (1/3, 1/4). Podsumowując, współwłaściciele posiadający ułamkowe udziały mogą dysponować nimi według własnej woli.

Współwłasność ułamkowa a sprzedaż? Tak, jest to możliwe. W przypadku, gdy posiadamy jedynie część nieruchomości, prawo również zezwala na jej zbycie. Bez względu, jaką częścią dysponujemy jest możliwa sprzedaż udziału. W takim wypadku najrozsądniej jest udać się do skupu udziałów. Podmiot ten pomoże wycenić posiadaną część i określić jej wartość. Pokazuje to, że skupy nieruchomości interesuj nie tylko dom lub mieszkanie, ale także udziały części nieruchomości. Daje to nowe możliwości osobom, które takiej usługi potrzebują.

Sprzedaż udziałów w nieruchomości, gdy współwłaściciele posiadają określony udział

Sprzedaż udziałów mieszkania jest zupełnie inna w wypadku współwłasności łączonej. Warto zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości bez zgody współwłaściciela w takiej sytuacji jest niemożliwa. A udziały obu stron mają taką samą wartość. Rozwiązanie takie ma chronić posiadaczy lokalu, który nabyły razem. Przy czym nie ma znaczenia, czy kupiły je za gotówkę, czy biorąc kredyt.

Najczęściej taka współwłasność nieruchomości powstaje w przypadku małżeństw. Niemniej jednak prawo uwzględnia także inne sytuacje. Taki stan rzeczy ma miejsce np., podczas sprzedaży spółki. Reasumując sprzedaż wspólnej nieruchomości (sprzedaż połowy mieszkania) jest możliwa, gdy obie strony wyrażają taką wolę. Informacja ta wskazuje, iż występowanie współwłasności nieruchomości jest często spotykane.

Opisywana sytuacja informuje, że współwłaściciele posiadają określony udział bądź tak, jak w przypadku małżeństw 50% całego mieszkania lub domu. Oba warianty znacznie się od siebie różnią i wskazują, że właściciele udziałów mają inny status prawny oraz możliwości. Przykład: w przypadku współwłasności łączonej do podejmowania bieżących decyzji w sprawie zarządzania lokalem, wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli. Z kolei w wypadku ważniejszych decyzji, konieczna jest zgoda wszystkich posiadaczy udziałów. Jeśli jej brakuje należy zwrócić się do sądu i to on podejmie ostateczną decyzję.

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Jeśli planujemy sprzedać nieruchomość a współwłaściciel nie wyraża na to zgody, Istnieje możliwość zniesienia współwłasności. Jak to się odbywa? Tutaj możliwe są trzy bezpieczne rozwiązania. Pierwszym z nich jest to podział fizyczny. Jednakże należy zaznaczyć, że nie jest on możliwy we wszystkich sytuacjach. Jako przykład działania na szkodę oraz brak sensu takiego podział rzeczy wspólnej jest sytuacja wydzielenia części z małej działki.

Konsekwencją takiego podziału jest znaczne obniżenie ceny własności, a także sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości. Ponadto będzie to niezgodne z przepisami prawa. Jak się więc okazuje w każdej sytuacji należy przeprowadzić gruntowne rozeznanie. Rekonesans ten można również powierzyć specjalistom. Jakie jeszcze istnieją możliwości, gdy zachodzi problem współwłasności nieruchomości?

Innym rozwiązaniem, jeśli chodzi o prawo współwłasności, jest przyznanie nieruchomości na wyłączą własność na rzecz jednego z dotychczasowych współwłaścicieli. Ostatecznie owi właściciele ustalają, jaką kwotę ma wypłacić osoba na rzecz, której zrzeczono się lokalu. Wiele zależy od wielkości udziałów oraz stanu danego domu lub mieszkania, ewentualnie położenia i wielkości działki. Należy mieć świadomość, że dużo czynników wpływa na ostateczną cenę.

Istnieje także możliwość, aby przeprowadzić egzekucję sprzedaży. Po jej wykonaniu strony dzielą się uzyskanymi środkami. W ten sposób współwłaściciele uzyskują kwotę odpowiednią co do wielkości posiadanych udziałów. Jak widać współwłaściciele mają prawo do sprawiedliwego traktowania. Tym samym mają możliwość o ubiegania się o swoje prawa.

Rozporządzanie udziałem a sprzedaż mieszkania, współwłasność domu

Reasumując, można wskazać znaczne różnice pomiędzy współwłasnością łączoną a ułamkową. Każda z nich posiada pewne cechy charakterystyczne, które regulowane są przepisami prawa. Wskazuje to między innymi, iż sprzedaż rzeczy wspólnej odznacza się odrębnymi ustaleniami. Niemniej jednak w obu wypadkach współwłaściciele są właściwie zabezpieczeni.

Ponadto właściciel domu, mieszkania lub działki ma możliwość jej sprzedaży. Ta wygląda jednak inaczej, gdy brak zgody pozostałych współwłaścicieli. Jednakże warto szukać kompetentnej osoby lub instytucji, która jest w stanie znaleźć rozwiązanie danego problemu. W przypadku braku zgody między posiadaczami własności ułamkowej, będzie to sędzia. Warto pamiętać, iż bez tej zgody nie można zbyć całości, jednak zawsze możliwa jest sprzedaż udziału osobie trzeciej.