Licytacja komornicza nieruchomości i co dalej?

Czym właściwie jest licytacja komornicza? Co może być przedmiotem takiej licytacji? Każdy z nas spotkał się z tym terminem, ale co on faktycznie oznacza? Z tego artykułu dowiesz się, czym jest licytacja komornicza, a także omówione zostaną terminy z nią związane.

Każda osoba biorąca udział w licytacji komorniczej nieruchomości musi pamiętać o spełnieniu wszystkich zobowiązań z niej wynikających. Warto również wiedzieć, jak wygląda postępowanie po jej wygraniu. Są to konieczne informacje, zarówno w wypadku dłużników, jak i osób, które chcą wziąć udział w licytacji komorniczej. Na tym polu powstało wiele niejasności.

Zakup nieruchomości komorniczej

Za licytację komorniczą uznaje się rodzaj publicznej sprzedaży należącego do dłużnika majątku. Przy czym może dotyczyć to nieruchomości, jak i ruchomości. W tym pierwszym pojęciu mieszczą się wszelkie budynki oraz ziemia. Z kolei za ruchomości uważa się na przykład biżuterię, dzieła sztuki lub sprzęt elektroniczny oraz różnego rodzaju pojazdy. Kwestia licytacji komorniczej obejmuje wiele podmiotów. Przede wszystkim omawiając licytację komorniczą, należy mieć na uwadze dłużnika.

Coraz częściej można spotkać osoby chcące nabyć dom lub mieszkanie, siedlisko na licytacji. Powodem takiej decyzji są najczęściej kwestie finansowe. Jak to możliwe i na czy to polega? Przede wszystkim kupno nieruchomości na licytacji komorniczej, generuje niższe koszty. Potencjalni nabywcy w wyznaczonym czasie mogą zapoznać się z obiektem i warunkami zakupu. Obowiązani są oni również do wpłaty całości kwoty rękojmi wynoszącym 10% licytowanej nieruchomości.

Cena wywoławcza nieruchomości

Zaznaczono już, że licytacja komornicza umożliwia zakup nieruchomości w niższej cenie. O jakiej kwocie tu mowa? Z zasady przyjęto, iż licytacja rozpoczyna się podaniem ceny określonej, jako 3/4 wartości przedmiotu licytacji. W przypadku domu jest ona ustalana na podstawie faktycznych cen funkcjonujących na rynku. Oczywiście należy wziąć pod uwagę stan danej nieruchomości: Na ostateczną cenę składa się między innymi:

• rok budowy domu lub bloku, w którym znajduje się mieszkanie,
• lokalizacja nieruchomości,
• metraż mieszkania/domu,
• to, czy w budynku znajduje się winda,
• sytuacja ekonomiczna regionu/miasta,
• w przypadku domu – powierzchnia i położenie działki przylegającej do budynku.

Co ważne każda osoba przystępująca musi ponieść koszty wadium. Kwota ta wynosi przynajmniej 10% wartości z wyceny nieruchomości. Wadium stanowi zabezpieczenie na wypadek, gdy osoba, która wygra licytację, ostatecznie nie decyduje się na jej zakup.

Licytacje komornicze nieruchomości – termin licytacji mieszkania

Jak wskazuje Kodeks postępowania cywilnego:

Art. 952 „Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.”

W związku z tym, na dwa tygodnie przed licytacją komorniczą pojawia się informacja o jej terminie. Tutaj można spotkać się z ogłoszeniem w lokalnej prasie oraz w budynku gminy i na terenie sądu rejonowego. Daje to możliwość osobom zainteresowanym do wzięcia w niej udziału. Co musi zawierać takie ogłoszenie? Powinny znaleźć się w nim następujące informacje:

• adres, gdzie odbywać się będzie licytacja,
• dokładną datę,
• cenę wywoławczą oraz szacunkową lokalu,
• kwotę wadium,
• informację, która jest to licytacja (pierwsza czy druga),
• dokładny opis licytowanej nieruchomości (zdjęcie).

Godne uwagi jest to, że osoby zainteresowane wzięciem udziału w postępowaniu mają możliwość obejrzenia lokalu. Czas wyznaczony na zapoznanie się z obiektem to wspomniane dwa tygodnie. W tym okresie wyznaczono konkretne godziny, w jakich można zapoznać się z nieruchomością. Dodatkowo osoby mogą poznać akta postępowania egzekucyjnego, które są dostępnymi w kancelarii komornika.

O terminie licytacji oraz szczegółowych informacjach z nią związanych można dowiedzieć się także na portalu e-licytacje.komornik. Jest to skarbnica wiedzy dla osób, które chcą wziąć w nich udział. Bynajmniej nie jest to gotowe rozwiązanie i każdy zakup należy dokładnie przeanalizować. W praktyce może okazać się, że decyzja została podjęta zbyt pochopnie.

Jaką wagę ma postanowienie o udzieleniu przybicia?

Udzieleniu przybicia na rzecz licytanta jest w mocy sędziego, który nadzoruje cały proces. Jest on udzielany osobie, która zaoferowała najwyższą cenę. Jednakże należy zaznaczyć, iż nie jest ono wiążące dla żadnej ze stron. Na tym etapie, po zakończeniu licytacji i postanowieniu o udzieleniu przybicia, dłużnik ma prawo złożyć zażalenie na postępowanie sędziego. Termin, jaki w tym wypadku obowiązuje to 7 dni.

Gdy dłużnik nie podważy decyzji sędziego lub gdy zostanie wydany wyrok sądu drugiej instancji, postanowienie staje się prawomocne. W praktyce oznacza to, że nowy właściciel może dokonać zmian w księdze wieczystej. Od tego momentu to on staje się prawnym właścicielem nieruchomości. W konsekwencji może ubiegać się o eksmisję poprzedniego właściciela, gdy tego wymaga sytuacja.

Procedura po licytacji komorniczej – co dalej

Nabycie nieruchomości i wygranie licytacji uprawnia osobę do dalszych kroków. Po uprawomocnieniu postanowienia o przysądzeniu własności zwycięzca licytacji ma prawo własności. Takie postanowienie sądu wskazuje, że można dysponować nabytym domem lub mieszkaniem wedle własnego uznania. Co ważne dokument – postanowienie o przysądzeniu nieruchomości, potwierdza prawo własności danego obiektu. Z tego też względu zbędny staje się akt notarialny.

Należy pamiętać, że sąd wydaje postanowienie, na mocy którego możliwa jest:

• eksmisja lokatorów,
• wpis w księdze wieczystej.

Niewątpliwie eksmisja poprzednich lokatorów nie może być prowadzona na własną rękę. Nabywca obiektu na podstawie otrzymanych dokumentów powinien udać się do komornika. Dopiero ten może rozpocząć procedurę eksmisyjną wedle obowiązujących przepisów.

Kredyt hipoteczny a licytacja komornicza

Wiemy już, że nabycie nieruchomości pochodzącej z licytacji komorniczej jest rozwiązaniem, które jest korzystne cenowo. Co jednak robić, gdy fizycznie nie mamy kwoty, jak jest wymagana. Może pojawić się pomysł, aby sfinalizować przedmiot licytacji za pomocą kredytu hipotecznego. Jak podchodzą do tego baki? Czy w ogóle istnieje taka możliwość?

Mamy dobre informacje, o ile jest to trudne przedsięwzięcie, to nie oznacza, że niemożliwe. Przede wszystkim należy pamiętać o posiadaniu gotówki (10-20% wkładu własnego). Ważne jest również to, iż banki wymagają nieruchomości, jako zabezpieczenie kredytu. W tym celu należy wskazać inny obiekt, jednak po staniu się właścicielem licytowanego domu bądź mieszkania można przenieść zabezpieczenie na zakupioną nieruchomość. W rzeczywistości wymagania banków znacznie różnią się od siebie. Niektóre z nich nie są zainteresowane udzielaniem takiego wsparcia.

Odwołanie licytacji komorniczej

Licytacja komornicza stanowi ostateczność w przypadku zadłużenia. Jak pamiętamy, mogą podlegać jej nieruchomości oraz różnego rodzaju ruchomości. W każdym wypadku przede wszystkim komornik wzywa dłużnika do pokrycia istniejącego zadłużenia, którego celem jest spłata długu. Dopiero w dalszej kolejności, gdy mija ustawowy czas, komornik zajmuje mieszkanie. O ile osoba komornika stanowi przedstawiciela ustawowego, musi on kierować się obowiązującymi przepisami.

Gdy zawiodły próby skontaktowania się z dłużnikiem (osobiste, listowne, telefoniczne), może on wszcząć postępowanie egzekucyjne. Jako organ wykonujący założenia procesu musi on być neutralny w stosunku do każdej osoby biorącej udział w postępowaniu. W swojej pracy musi również zabezpieczać interesy stron. W praktyce może to oznaczać, że odstępuje on od licytacji, gdy żądania wierzyciela zostaną spełnione.

Wniosek o odwołanie dalszej licytacji komorniczej może złożyć nawet dłużnik. A przyczyną jej przerwania będzie brak podstaw do jej dalszego prowadzenia, żądania finansowe zostały spełnione. Oznacza to, że jej prowadzenie straciło już podparcie w rzeczywistej sytuacji. Notowane są także inne powody do zaniechania licytacji:

• złożenie wniosku o wstrzymanie licytacji do komornika poparte oświadczeniem wierzyciela, który przychyla się do polubownego rozwiązania,
• złożenie przez dłużnika skargi na przybicie własności,
• złożenie wszystkich wymaganych środków finansowych na ręce komornika,
• spłata faktycznego zadłużenia udokumentowanego przez wierzyciela.

Dłużnik ma prawo…

No właśnie, czy dłużnikom przysługują jakieś prawa? Czy licytacja komornicza to nie tylko obowiązki? Przede wszystkim licytacja komornicza nieruchomości jest ustanowiona, aby móc spłacić długi. Ważne jest również to, że dłużnik może ubiegać się o umorzenie kosztów komorniczych, gdy ich pokrycie spowodowałoby rozległy uszczerbek na jego sytuacji finansowej.

Poza tym równie istotna jest możliwość zaskarżenia postępowania komornika. W tym wypadku każde postępowanie komornika, gdy jest niezgodne z prawem, można skarżyć. Działanie takie ma na celu sprawdzenie przez sąd, czy wszystko odbywało się prawidłowo. Na przykład przedmiotem sprawy może być to, czy komornik nie przekroczył swoich uprawnień.

Licytacja komornicza porady na koniec

Na zakończenie warto dodać, iż postanowienie o przysądzeniu własności pozwala na nabycie nieruchomości bez zadłużenia. Tym samym wszelkie prawa obciążające, w tym kredyty pod hipotekę wygasają. Osoba, która wygrała licytację, staje się właścicielem obiektu bez jakichkolwiek zobowiązań. Każdą z opisanych sytuacji uwzględniają stosowne przepisy, brak wiedzy w tym względzie wymaga znalezienia odpowiednich specjalistów. Z pewnością rozwieje to nasze wątpliwości.

Sprzedaż nieruchomości dzięki temu typu transakcji powoduje, że dłużnik pozbywa się długu. Ten pokrywa kwota uzyskana z licytacji komorniczej nieruchomości lub ruchomości. Z drugiej strony umożliwia to zakup mieszkania po kosztach niższych, niż obowiązują na rynku. Licytacja komornicza to dwie strony medalu. Za każdym razem należy dobrze przemyśleć wszystkie wady oraz zalety tego działania. Pozwoli to zredukować wszelkie późniejsze nieporozumienia.