Jak sprzedać udziały w nieruchomości: Kompleksowy przewodnik

Kwestie dotyczące sprzedaży nieruchomości mogą spędzać sen z powiek ich właścicielom. Dlatego też należy szukać kompleksowej wiedzy w tym zakresie. Ten artykuł z pewnością ułatwi zrozumienie takich terminów jak: „umowa zniesienia współwłasności”, czy „udziały nieruchomości wspólnej”. Zaprasza do lektury!

Podstawowe informacje o udziałach w nieruchomości

Sytuacja, gdy jesteśmy jedynie udziałowcami w nieruchomości jest z pewnością nietypowa, jednak może ona generować określony zysk. Jak to możliwe i jak skorzystać na swoim udziale w takim przypadku? Zapraszam do dalszej części artykułu!

Czym są udziały nieruchomości?

Przede wszystkim należy określić kim jest „właściciel udziału”. Terminem tym określa się osoby, które posiadają pewną część nieruchomości. Ta jest wskazana odpowiednimi zapisami, umożliwiającymi dysponowanie nimi i czerpanie z nich korzyści (w tym majątkowych).

Posiadanie udziałów w nieruchomości oznacza, że nastąpił faktyczny podział nieruchomości. W związku z czym współwłaściciel ma prawo zarządzać własnością, która przypadła mu w udziale. Jeśli jest właścicielem 1/3 lub 1/4 lokalu, jedynie w takiej części może nim dysponować.

Współwłasność ułamkowa nieruchomości: co to oznacza?

Czym jest współwłasność nieruchomości? Wyróżnia się dwie formy współwłasności mieszkania i każda z nich ma swoje prawa. W praktyce oznacza to, że nasze decyzje muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami. Wyróżnia się:

• współwłasność ułamkową,
• współwłasność łączną.

Warto nadmienić, iż współwłasność ułamkowa tworzy się głównie przez zapisy wynikające ze spadku. Natomiast współwłasność łączona powstaje najczęściej w małżeństwie, gdy nie ma jasno ustalonych części majątku. Jednakże zaznaczone wskazania dotyczące tego podziału, nie wyczerpują omawianego zagadnienia.

Rozporządzanie udziałem: prawa i obowiązki

W przypadku współwłasności ułamkowej (udziały w nieruchomości) mamy możliwość sprzedaży udziału. Dodatkowo okazuje się, że jest to łatwiejsze, niż w przypadku drugiego rodzaju współwłasności. Tak też posiadając określoną część udziałów można dysponować nimi bez zgody pozostałych współwłaścicieli. W praktyce oznacza to, że możemy zbyć posiadane udziały bez ich akceptacji naszego pomysłu.

Jak dokonać sprzedaży udziału w nieruchomości? A może skup udziałów?

Po pierwsze zawsze warto szukać rozwiązań, które satysfakcjonują wszystkich posiadaczy udziałów. W praktyce nie zawsze okazuje się to możliwe i jest dla nas korzystne. W takiej sytuacji można poszukać podmiotów będących zainteresowanych naszą własnością – skup udziałów oferuje pomoc w tym zakresie.

Skup udziałów jest pomocny także w innych sytuacjach związanych z szybką sprzedażą mieszkania, domu lub działki. Jednak dobrym przykładem jest zbycie posiadanych udziałów w nieruchomości.

Chcesz sprzedać udział w nieruchomości?

Kwestia sprzedaży udziałów w nieruchomości niewątpliwie wymaga dobrego przemyślenia całej sytuacji. Od podjętej decyzji nie ma możliwości się odwołać i ją zmienić. Uwaga ta dotyczy sytuacji, gdy umowa została zawarta zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Prawa współwłaścicieli mieszkania określa Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Gdzie można znaleźć chociażby przepis:

Art. 200. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

Artykuł ten wskazuje, że każdy współwłaściciel odpowiada za posiadaną własność, tak, aby nie zakłócać korzystania z niej innym współwłaścicielom. A także informuje o tym, że każdy współwłaściciel ma prawo podejmować decyzje zgodnie ze swoimi udziałami.

Sprzedaż nieruchomości wymaga zgody: kiedy i od kogo?

Zgoda dotycząca posiadanej części udziałów w nieruchomości nie jest potrzebna, gdy chcemy zbyć jedynie swoje udziały. Inna, a zarazem trudniejsza dla współwłaściciela, sytuacja zachodzi w przypadku współwłasności łączonej. W tym pierwszym przypadku możemy sprzedać współwłasność mieszkania zgodnie z posiadaną częścią.

Niewątpliwie inną kwestią jest to, kto zechce odkupić jedynie część udziałów w nieruchomości. W praktyce może okazać się to nierealne, dlatego też warto szukać alternatywnych rozwiązań. Dobrym wyjściem z takiej sytuacji będzie szybka sprzedaż udziałów w nieruchomości do skupu nieruchomości. Podmiot ten udzieli nam pomocy w każdej sytuacji.

Proces sprzedaży udziałów w nieruchomości

W praktyce zbycie udziałów w nieruchomości jest podobne w swej formie do sprzedaży całości nieruchomości. Istnieją jednak pewne niuanse, o których warto pamiętać.

Umowa sprzedaży udziałów: co powinna zawierać? Jakie dokumenty sprzedaży przygotować?

Prawidłowo zawarta umowa sprzedaży udziałów w nieruchomości powinna zawierać takie elementy jak:

• wskazanie stron umowy,
• określenie przedmiotu umowy,
• podanie ceny nominalnej udziałów,
• wskazanie ilość udziałów będących obiektem umowy,
• podanie ceny za udziały oraz zasad i terminu płatności,
• ustalenie momentu przejścia własności udziałów.

Należy dopilnować wszystkich wymienionych powyżej kwestii. Tak, aby sprzedając udziały w nieruchomości nie powstały zbędne niedomówienia i niuanse między sprzedającym a kupującym. Może okazać się to przyczyną powstania problemów, jeśli nie w chwili obecnej to w przyszłości.

Akt notarialny: dlaczego jest niezbędny?

Akt notarialny jest kolejnym istotnym dokumentem przy sprzedaży nieruchomości. Powinien być on sporządzony z uwzględnieniem danych nowego właściciela. W przypadku, gdy chodzi o sprzedaż części własności, konieczne jest sporządzenie stosownego dokumentu w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. W dokumencie tym musi być określone, jaka część nieruchomości jest przedmiotem umowy.

Czy można sprzedać udział w nieruchomości?

Przyjętą zasadą jest, iż początkowo rozważa się sprzedaż udziału współwłaścicielowi. Jeśli ten nie chce lub z jakichś powodów odmawia takiej transakcji, dopuszczalna jest sprzedaż we własnym zakresie. W przypadku, gdy w grę wchodzi sprzedaż udziałów mieszkania i jest to współwłasność łączona konieczne jest wspólne podjęcie takiej decyzji z drugim współwłaścicielem. Jednak istnieje brak takiego zalecenia, gdy chodzi o współwłasność ułamkową.

Zniesienie współwłasności jako alternatywa dla sprzedaży?

W przepisach prawa współwłaściciel mieszkania może starać się o zniesienie współwłasności ułamkowej nieruchomości. Odbywa się to poprzez:

• przyznanie nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,
• podział rzeczy wspólnej, gdzie każdy współwłaściciel ma prawo zarządzania swoją częścią,
• sprzedaż lokalu i podział uzyskanych środków odpowiednio do posiadanych udziałów.

Należy mieć świadomość, że zbycie udziałów możliwe jest zarówno, gdy chce tego indywidualna osoba, jak i wszyscy posiadacze udziałów.

Licytacja ułamkowa: kiedy jest możliwa?

Licytacja ułamkowa może mieć miejsce, na wniosek wierzyciela, który nie spłaca swoich zobowiązań. Pierwszym krokiem jest złożenie wniosku do sądu o rozwiązanie spornej kwestii. W rezultacie sąd zobowiązuje osobę zadłużoną do zapłaty. Tak też, wierzyciel uzyskuje tytuł wykonawczy wobec dłużnika, i na tej podstawie może wszcząć egzekucję komorniczą.

Niewątpliwie każdorazowo transakcja nieruchomości jest trudna, mogą jednak istnieć sytuacji, które jeszcze bardziej ją utrudniają. Przykład stanowi chęć zbycia udziałów w nieruchomości, gdy właścicielowi bardzo zależy na szybkim pozyskaniu gotówki. Czas jest tu elementem mocno niesprzyjającym.

Sprzedaż ułamkowego udziału – gotówka za udział

Na koniec warto pamiętać o postępowaniu zgodnie z obowiązującymi normami prawa. Nie daj się nabrać na pojawiające się ostatni w mediach społecznościowych ogłoszenia o chęci zakupu mieszkania „bez banku”. Co w praktyce oznacza dogadanie się ustne w sprawie zakupu nieruchomości, bez żadnej umowy. Przede wszystkim rozwiązanie takie nie daje żadnej pewności otrzymania gotówki i jest próbą oszustwa.

Podsumowanie

Należy mieć świadomość, że każda sytuacja jest inna i wiele zależy od rodzaju współwłasności. Jednakowoż, jeśli nie radzimy sobie w konkretnych okolicznościach warto poszukać pomocy osób bardziej doświadczonych. Sugeruje się, aby odnaleźć skup udziałów działający w regionie, gdzie znajduje się posiadana nieruchomość. Zalecenie to dotyczy sytuacji, gdy jesteśmy jej jedynymi właścicielami, jak i posiadamy jedynie udziały w niej.