Skup mieszkań z dożywociem – co warto wiedzieć

Jeśli Twoje mieszkanie jest obciążone umową dożywocia i rozważasz jego sprzedaż, stajesz przed specyficznym wyzwaniem prawnym i rynkowym. Umowa dożywocia oznacza, że nowy nabywca przejmuje nie tylko prawo własności, ale także obowiązek zapewnienia dożywotnikowi świadczeń przewidzianych w umowie (np. mieszkania, opieki, utrzymania). To ograniczenie znacznie zawęża grono potencjalnych nabywców. W takich przypadkach specjalistyczny skup mieszkań z dożywociem może być realnym rozwiązaniem.

Podstawy prawne i skutki umowy dożywocia

Umowa dożywocia (regulowana przez artykuły 908–916 Kodeksu cywilnego) polega na przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę w zamian za dożywotnie świadczenia na rzecz zbywcy. W praktyce oznacza to, że nieruchomość staje się obciążona prawem dożywocia — nowy właściciel nie może zignorować tych zobowiązań. Co ważne — zbywca nieruchomości nie musi mieć zgody dożywotnika, by sprzedać nieruchomość, jednak prawo dożywocia pozostaje. 

Kiedy skup mieszkań z dożywociem to sensowna opcja?

Sprzedaż nieruchomości z dożywociem na rynku otwartym bywa trudna — wielu kupujących unika takich ofert ze względu na ograniczenia w użytkowaniu oraz konieczne świadczenia dla dożywotnika. W takich sytuacjach specjaliści proponują skup mieszkań z dożywociem, który bierze pod uwagę obciążenia w wycenie i przejmuje formalności prawne i organizacyjne. Firmy skupujące często kupują nieruchomości z dożywociem, nawet jeśli obciążenia znacznie obniżają potencjalną cenę rynkową. 

Jak ustalana jest cena mieszkania z dożywociem?

Wyceniając nieruchomość z umową dożywocia, bierze się pod uwagę dwa elementy: wartość rynkową nieruchomości oraz wartość zobowiązań wynikających z dożywocia. W praktyce niektóre firmy oferują od 20 % do 40 % wartości nieruchomości netto — w zależności od wieku dożywotnika, stanu zdrowia, zakresu świadczeń i lokalizacji.

Dla przykładu, jeśli dożywotnik ma za sobą wiele lat życia, oczekiwane świadczenia będą znacznie obniżały ofertę. W ocenie bierze się również zapis umowy (jak szeroko definiowane są świadczenia: mieszkanie, wyżywienie, opieka) i dotychczasową historię wypełniania umowy.

Proces sprzedaży mieszkania z dożywociem w ramach skupu

Proces zazwyczaj wygląda tak:

1. Kontakt z firmą – przesłanie danych nieruchomości, umowy dożywocia, dokumentów prawnych.
2. Analiza prawna – weryfikacja treści umowy, wpisów w księdze wieczystej, zakresu świadczeń.
3. Wycena – przygotowanie oferty końcowej z uwzględnieniem obciążenia umową dożywocia.
4. Formalności – kompletowanie dokumentów, ewentualne aneksy umowy, przygotowanie aktu notarialnego.
5. Podpisanie aktu i przekazanie nieruchomości – nabywca staje się właścicielem, ale przyjmuje odpowiedzialność za świadczenia dożywotnika.
6. Wypłata środków – często w dniu aktu notarialnego lub przy użyciu depozytu notarialnego. 

Ryzyka i wyzwania, na które należy zwrócić uwagę

Sprzedaż mieszkania z dożywociem niesie ze sobą pewne pułapki:

• Zmniejszone zainteresowanie rynkowe — większość kupujących unika obciążonych umową dożywocia nieruchomości.
• Wysoka waga ryzyka – nowe zobowiązania względem dożywotnika mogą generować długie koszty.
• Potencjalne spory – jeśli umowa dożywocia nie jest precyzyjna, mogą wystąpić konflikty co do świadczeń.
• Niemożność zbycia części nieruchomości – prawo dożywocia odnosi się zazwyczaj do całej nieruchomości lub odpowiedniego udziału.

FAQ

» Czy dożywotnik musi wyrazić zgodę na sprzedaż?
Nie – zbywca nieruchomości może ją sprzedać nawet bez zgody dożywotnika. Umowa dożywocia nie ogranicza prawa właściciela do rozporządzania nieruchomością, ale obowiązki wobec dożywotnika pozostają. 

» Czy prawo dożywocia znika przy sprzedaży?
Nie – prawo dożywocia przechodzi na nowego nabywcę nieruchomości. Nabywca staje się odpowiedzialny za świadczenia wynikające z umowy.

» Jak określa się wysokość świadczeń dla dożywotnika?
Świadczenia (np. mieszkanie, opieka) są zwykle określone w umowie dożywocia. W przypadku sprzedaży może wystąpić żądanie, by zamienić dożywocie na rentę, co wymaga oceny i ewentualnie postępowania sądowego. 

» Czy skup mieszkania z dożywociem jest opłacalny?
Dla wielu właścicieli to realna opcja, szczególnie gdy tradycyjny rynek jest zamknięty dla obciążonych nieruchomości. Choć cena będzie niższa niż „czysta” nieruchomość, skup oferuje płynność i przejęcie ryzyk. 

Podsumowując — sprzedaż mieszkania z dożywociem wymaga wiedzy, ostrożności i wsparcia prawnego. Jeśli zależy Ci na szybkiej transakcji bez konieczności prowadzenia skomplikowanych negocjacji, skup mieszkań z dożywociem może być skuteczną opcją. Warto wówczas wybierać podmioty z doświadczeniem i transparentnymi warunkami.